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Les 10 meilleures villes pour acheter une maison aux USA

Si vous avez été propriétaire d’un logement entre 2005 et 2009, il y a de fortes chances pour que vous ayez perdu un bon paquet d’argent sur votre investissement. Si vous avez eu la chance de vendre au sommet de la bulle et de louer pendant le ralentissement qui a suivi, vous vous délectez probablement encore des retombées de votre décision fortuite.

Le marché immobilier américain a parcouru un long chemin depuis le traumatisme du crash immobilier de la fin des années 2000. Dans de nombreux marchés locaux, les prix sont maintenant confortablement au-dessus du pic d’avant la récession, et les stocks de maisons saisies et vendues à découvert sont beaucoup plus proches des moyennes historiques. En effet, il convient de se demander s’il reste encore des marchés abordables.

La réponse courte est que oui, on peut encore trouver des marchés d’acheteurs. Cette liste présente 10 marchés immobiliers américains – dispersés à peu près dans toutes les régions du pays – qui sont abordables et accessibles selon tous les critères. Ces marchés métropolitains présentent des prix raisonnables par rapport aux moyennes nationales et régionales, une offre abondante de logements attrayants et de bonnes perspectives d’appréciation des prix. Ils devraient figurer en haut de la liste de tous les acheteurs de maison à la recherche de bonnes affaires – du moins, ceux qui sont prêts et capables de déménager pour obtenir de meilleures offres de logement.

Qu’est-ce qui fait un marché d’acheteurs ?

Dans le monde de l’immobilier, le terme «marché d’acheteurs» décrit un marché local ou régional dans lequel l’offre de logements est supérieure à la demande de logements. Les marchés d’acheteurs sont marqués par des prix relativement abordables, des écarts négatifs entre les prix demandés et les prix de vente, un rythme généralement lent des ventes de logements, et certains autres facteurs révélateurs.

Ces conditions peuvent être frustrantes pour les vendeurs qui ne veulent rien d’autre que de vendre leur maison et de passer à autre chose, mais elles sont excellentes pour les acheteurs patients qui recherchent des opportunités d’investissement à long terme – ou qui veulent simplement passer à une meilleure maison à un prix raisonnable. Comme ils se caractérisent par des prix bas et une offre abondante, les marchés d’acheteurs sont particulièrement intéressants pour les primo-accédants. Grâce aux agrégateurs de données en ligne tels, il est plus facile que jamais d’identifier et de capitaliser sur les marchés d’acheteurs.

Critères importants qui influent sur l’accessibilité au logement

Les professionnels de l’immobilier utilisent une variété de métriques pour classer les marchés d’acheteurs. Chaque chiffre indique aux acheteurs potentiels quelque chose sur la force globale et l’abordabilité d’un marché immobilier donné :

  • Prix médian des maisons. Le prix médian des maisons vendues dans la zone métropolitaine est essentiel pour déterminer si la région est abordable pour les acheteurs réguliers de maisons.
  • Décote du prix de vente par rapport au prix de liste. Lorsque les maisons se vendent à un prix supérieur à leur prix demandé, cela suggère que la demande dépasse l’offre sur le marché. Dans les véritables marchés d’acheteurs, les maisons se vendent généralement à un prix inférieur à leur prix demandé. Sur chaque liste, les zones où les maisons se vendent à un tel prix sont indiquées par le symbole «-», suivi d’un pourcentage. Les zones où les maisons se vendent à un prix supérieur à leur prix catalogue sont notées par un symbole «+», suivi d’un pourcentage.
  • Variation sur un an. L’évolution du prix médian des maisons au cours des 12 mois précédents est un bon indicateur de la dynamique globale des prix sur le marché. Une appréciation rapide des prix indique qu’un marché d’acheteurs pourrait bientôt prendre fin. Une baisse des prix, quant à elle, est souvent le signe d’un marché d’acheteurs en cours. Bien que les baisses de prix sur un an puissent également signifier qu’un marché est surévalué et doit être corrigé à un niveau de prix inférieur, les acheteurs peuvent éviter de se retrouver coincés dans un marché en baisse en examinant les tendances générales des prix sur un, trois et cinq ans. Lorsque le rythme auquel les prix ont chuté semble ralentir – en d’autres termes, si la variation sur un an est positive ou seulement légèrement négative après des baisses plus marquées sur trois et cinq ans – les acheteurs peuvent être plus sûrs qu’ils entrent près du bas du marché.
  • Variation sur trois ans. Ce chiffre à moyen terme mesure la dynamique des prix sur une plus longue période et donne un aperçu de la force globale d’un marché d’acheteurs. Comme la moyenne nationale des prix des maisons a légèrement augmenté au cours des trois dernières années, les marchés qui affichent une baisse peuvent être sous-évalués – et, par conséquent, être de bons candidats pour les acheteurs opportunistes.
  • Variation sur cinq ans. Cette métrique à plus long terme montre comment les prix des maisons ont évolué depuis les profondeurs de la crise financière et de la récession. Si la plupart des marchés d’acheteurs ont enregistré des baisses de prix au cours de cette période, les marchés où les baisses sont particulièrement importantes peuvent présenter des problèmes structurels ou économiques susceptibles de faire obstacle à toute reprise des prix. Les acheteurs doivent se méfier de ces marchés.
  • Temps moyen sur le marché. Cette métrique représente le temps moyen qui s’écoule entre la date d’inscription d’une maison et la date de clôture dans chaque marché. Des chiffres plus faibles de «temps sur le marché» indiquent une demande élevée de maisons. Les marchés d’acheteurs ont tendance à avoir des chiffres de «temps sur le marché» plus élevés. Ces données peuvent ne pas être disponibles pour certaines des plus petites villes de la liste.
  • Taux de chômage local. Ce n’est pas directement lié au logement, bien sûr, mais le taux de chômage est un bon indicateur de la santé économique globale d’une zone métropolitaine. Les régions économiquement fortes qui continuent de connaître un ralentissement du marché du logement – comme l’indiquent les chiffres élevés de l’offre de logements, le ralentissement des taux de vente et la baisse des prix – pourraient bientôt se retourner, créant des opportunités lucratives pour les acheteurs de maisons qui choisissent le bon moment pour leurs achats.

Sauf indication contraire, les statistiques sont à jour au premier trimestre de 2019.

Cleveland

Meilleurs marchés résidentiels d’acheteurs en Amérique

Voici quelques-uns des meilleurs marchés d’acheteurs en Amérique pour l’immobilier résidentiel

1. Cleveland, Ohio (Cleveland-Elyria-Mentor, OH)

En juin 1969, une nappe de produits chimiques sur la rivière Cuyahoga a pris feu en vue du centre-ville de Cleveland. La nouvelle se répandit rapidement et, le mois suivant, une image d’un incendie antérieur, bien plus grave, apparut en couverture du magazine Time, cimentant l’image de Cleveland comme friche industrielle polluée. La ville est instantanément devenue la cible de plaisanteries. Son image ne s’est pas encore totalement rétablie.

Néanmoins, les acheteurs du nord-est de l’Ohio et d’ailleurs lorgnent à nouveau sous le capot du marché immobilier. Même après des décennies de négligence, au cours desquelles le parc immobilier des quartiers défavorisés s’est flétri, Cleveland proprement dit et ses banlieues intérieures en tramway sont inondées de maisons d’époque datant des trois premières décennies du XXe siècle ; beaucoup n’ont besoin que d’une couche de peinture fraîche et de quelques finitions modernes.

Bien que le nord-est de l’Ohio soit dominé par l’industrie lourde, Cleveland n’est pas aussi monotone que, disons, la ville voisine de Canton, la capitale du caoutchouc automobile depuis longtemps disparue. Grâce en grande partie à la présence de la Cleveland Clinic, le plus grand employeur privé de la ville, c’est un centre de soins de santé de classe mondiale. Avec la Case Western Reserve University et les hôpitaux universitaires de Cleveland, la Cleveland Clinic est également un centre de recherche en biotechnologie. La NASA dispose même d’un centre de recherche : le Glenn Research Center, nommé en l’honneur de John Glenn, originaire de l’Ohio.

2. Tolède, Ohio

L’emplacement de Toledo au cœur de la Rust Belt était autrefois une aubaine pour l’économie locale – dans un passé pas si lointain, la ville était le principal fournisseur mondial de verre automobile. Aujourd’hui, le nord-ouest de l’Ohio souffre d’un problème d’image, malgré un rebond de l’emploi dans les usines et un effort concerté des décideurs étatiques et locaux pour réorienter la région loin de l’industrie lourde.

Si l’économie de Toledo reste effectivement en demi-teinte, les communautés voisines ont ajouté des milliers d’emplois bien rémunérés au cours de la dernière décennie. Qui plus est, les prix des terrains et des logements à prix cassés s’avèrent irrésistibles pour les investisseurs immobiliers et les pionniers urbains qui savent reconnaître une bonne affaire quand ils en voient une.

En effet, l’accessibilité financière pure et simple est ce qui ressort le plus du marché immobilier de Toledo. La région de Toledo abrite près d’un million de personnes, mais le prix médian des maisons de la ville reste scandaleusement bas. Ce chiffre augmente rapidement – les prix de vente ont augmenté de près de 45 % en cinq ans – et il ne reste peut-être plus beaucoup de temps aux acheteurs pour profiter de ces offres uniques en leur genre. Pour les investisseurs immobiliers expérimentés, d’abondantes maisons à retaper font signe ; comme dans la ville voisine de Cleveland, nombre d’entre elles datent des années 1910 et 1920.

3 Philadelphie, Pennsylvanie (Philadelphie-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD)

Philadelphie est la sixième plus grande ville et l’une de ses destinations touristiques les plus populaires. Il y a de fortes chances que vous y soyez déjà venu, ne serait-ce que pour admirer l’Independence Hall et ses environs. Vous êtes probablement reparti après un jour ou deux, votre appétit pour les débuts de l’histoire rassasié.

Peut-être auriez-vous dû rester. Parmi les grandes villes du nord-est, Philadelphie est de loin la meilleure valeur pour les acheteurs de maison ; vous obtiendrez beaucoup plus de maison pour votre argent ici que dans les villes voisines de Washington, D.C. ou New York. La circulation est difficile, comme partout ailleurs dans le corridor nord-est, mais le système de transport public est très performant et offre une couverture décente jusque dans les banlieues. Si vous prévoyez de travailler dans le centre de Philadelphie, il y a de fortes chances que vous preniez le train ou le bus pour vous rendre au travail.

En parlant de travail : Il n’est pas difficile à trouver à Philadelphie, grâce à une base d’emploi régionale solide et diversifiée et à une scène technologique animée. De plus, la ville de New York n’est qu’à 90 miles en train ; des milliers de résidents de la région de Philadelphie font ce long, très long trajet. Les banlieues du nord du New Jersey, riches en emplois, sont encore plus proches ; le coût comparativement bas du logement à Philadelphie et dans les banlieues du sud du Jersey peut justifier la facture de carburant ou de train qui l’accompagne.

Plus près de chez vous, Philadelphie et les banlieues proches disposent d’un éventail époustouflant de charmantes maisons en rangée et de maisons individuelles du 19ème et du début du 20ème siècle qui ne demandent qu’à bénéficier de la sueur de leurs nouveaux propriétaires.

4. Miami, Floride (Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL)

Géographiquement, Miami se trouve à l’extrémité sud-est du territoire continental . Culturellement, c’est tout ce qui est caribéen. Des pêches à l’infini, des palmiers ondulants, des pastels, des cubanos et des ropa vieja à profusion, et pas un soupçon de gel – pas étonnant que les gens continuent d’affluer vers le sud de la Floride dans les bons et les mauvais moments.

Des jours, les Floridiens du Sud gardent un œil sur l’Atlantique qui empiète régulièrement sur leur territoire – en particulier ceux qui vivent sur les îles-barrières de la région, comme Miami Beach. Le changement climatique pourrait finir par rendre le sud de la Floride côtière inhabitable, mais vous ne le sauriez pas en prenant le pouls du marché immobilier local. Après un krach dramatique avant la récession et des années de reprise anémique, Miami a clairement le vent en poupe ; les prix ont encore augmenté de moitié en cinq ans.

Est-ce que cela signifie que les acheteurs potentiels devraient attendre la période de forte hausse ? Ce n’est pas clair. L’inventaire des logements de la ville reste élevé, un artefact du boom de la sur construction du milieu des années 2000, et les propriétés ont tendance à s’attarder sur le marché. Tant que vous n’êtes pas fixé sur un condo côtier, vous trouverez un endroit qui correspond à votre budget ici.

5. Rockford, Illinois

Rockford est située à moins de 100 miles du centre-ville de Chicago, mais elle ne ressemble guère à la Windy City. Comme de nombreuses villes de taille moyenne à travers le Midwest industriel, Rockford a historiquement compté sur les assemblages massifs et les installations logistiques pour faire tourner son économie. Inutile de dire que les deux dernières décennies n’ont pas été clémentes pour ces grands employeurs, et beaucoup ont réduit leur empreinte locale ou ont carrément déménagé. Il reste une poignée d’entreprises automobiles et aérospatiales, mais les dirigeants de Rockford reconnaissent que les jours de gloire industriels de la ville sont révolus pour de bon.

Heureusement, Rockford est une plaque tournante en pleine croissance pour le secteur des assurances, et a réussi à attirer des fabricants de haute technologie. Deux des autoroutes les plus fréquentées du Midwest se rencontrent ici, de sorte que la ville est également un centre de camionnage digne d’intérêt. Qualifiez l’économie de Rockford d’ennuyeuse, si vous le devez ; c’est mieux que le boom et la récession.

Après une correction brutale et prolongée pendant et après la récession de la fin des années 2000, le marché immobilier de Rockford se redresse lentement et régulièrement. Les propriétaires qui ont acheté à ce qui s’est avéré être le creux de la vague du marché en 2013 et 2014 ont vu leurs investissements s’apprécier d’environ 20 %, en moyenne. Étant donné que l’appréciation récente des prix ici a été inférieure à la moyenne nationale, il est logique que les prix puissent continuer à augmenter.

6. Tulsa, Oklahoma

Tulsa a une économie forte qui ne montre aucun signe de ralentissement. Des dizaines de sociétés d’énergie y maintiennent des sièges sociaux ou des succursales, de sorte que la ville a largement bénéficié du boom continu du gaz de schiste. La proximité de Tulsa avec l’un des plus grands terminaux énergétiques du monde (à Cushing, en Oklahoma) est également un atout. Pendant ce temps, la ville est un point de départ pour les touristes qui cherchent à s’échapper vers les Ouachita Mountains, qui se terminent en pointe non loin à l’est d’ici, et la région des lacs du nord-est de l’Oklahoma et du sud-ouest du Missouri, situés à proximité.

Alors que les acheteurs opportunistes pourraient se méfier d’un marché qui a affiché de fortes hausses de prix au cours de chacune des cinq dernières années, Tulsa reste incroyablement abordable par rapport aux normes nationales. Si l’histoire est un guide, cela ne risque pas de changer de sitôt.

7. Hartford, Connecticut (Hartford-West Hartford-East Hartford, CT)

Située près du centre géographique de son petit État hôte, la gloire industrielle fanée de Hartford dissimule ses as dans le trou : C’est une plaque tournante de l’industrie mondiale de l’assurance, le siège d’un important cluster aérospatial (ancré par United Technologies, basé à Farmington, non loin de là), et une capitale d’État par-dessus le marché.

La ville de Hartford proprement dite a connu une forte croissance au cours des dernières années.

Hartford proprement dite a souffert de sa part de maux post-industriels, et les politiques de logement discriminatoires du 20ème siècle continuent de jeter une longue ombre ici, mais la base économique relativement diversifiée de la ville la maintient en meilleure forme que d’autres villes-usines rouillées de la Nouvelle-Angleterre. Dans les quartiers du centre-ville, une grande partie du parc immobilier date de la fin du 19ème et du début du 20ème siècle – un vrai paradis pour les bricoleurs qui savent ce qu’ils font. La valeur élevée des propriétés dans les banlieues plus récentes et toujours désirables comme Farmington, Bloomfield et Vernon aide à stimuler la moyenne métropolitaine.

Pour autant, Hartford est l’une des seules métropoles de cette liste à ne pas avoir connu d’appréciation significative des prix au cours des cinq dernières années, ce qui en fait un choix convaincant pour les acheteurs de maison à la recherche de valeur pour qui le prix compte plus que l’emplacement. Après tout, nous sommes dans le Nord-Est ; Hartford ne fonctionne pas en vase clos. Les villes de taille à peu près égale de New Haven (où se trouve l’université de Yale) et de Springfield, dans le Massachusetts, se trouvent bien à l’intérieur de la ceinture de banlieue de Hartford. Raison de plus pour s’installer dans cette poche encore abordable de la Nouvelle-Angleterre.

8 Spokane, Washington (Spokane-Spokane Valley, WA)

Fondée sur une cataracte dramatique qui est maintenant la pièce maîtresse d’un magnifique parc municipal, Spokane est le centre économique et politique des deux tiers orientaux de l’État de Washington. Bien qu’elle soit à peine à quatre heures de route, Spokane ressemble peu à Seattle. Le climat est plus sec et plus froid. La culture est plus axée sur la famille (bien qu’il y ait aussi beaucoup de contre-culture ici). La politique est, dans l’ensemble, plus conservatrice. Et, sans surprise, le marché du logement est beaucoup plus abordable.

En fait, le marché du logement de Spokane n’est même pas dans la même ligue que celui de Seattle, et c’est une excellente nouvelle pour les acheteurs. Malgré une augmentation de cinq ans approchant les 45%, les prix médians des maisons ici restent très abordables, et les acheteurs peuvent s’attendre à des rabais substantiels sur le prix d’inscription. Le temps moyen de mise sur le marché relativement faible suggère que l’inventaire est serré, mais le taux de chômage supérieur à la moyenne de la région – toujours près de 6 %, même avec la moyenne nationale à ou en dessous de 4 % – peut garder l’exubérance en échec.

Malgré l’emploi fragile, Spokane dispose d’une base stable et croissante d’entreprises de soins de santé, d’universités et de fabricants de haute technologie qui investissent massivement dans sa communauté. De plus, son corridor urbain s’étend bien dans l’Idaho voisin, le long de l’Interstate 90, et les deux États jouissent d’une relation réciproque : Washington n’impose pas les revenus des particuliers et l’Idaho est réputé pour sa souplesse en matière d’impôt sur les sociétés, de sorte que de nombreux travailleurs vivent dans le premier État et font la navette pour trouver des emplois bien rémunérés dans le second. Si vous vous installez ici, assurez-vous de traverser la frontière de l’État – Cœur d’Alene est magnifique.

9. Virginia Beach, Virginie (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC)

Virginia Beach est le point d’ancrage de la région tentaculaire et gorgée d’eau du sud-est de la Virginie connue sous le nom de Hampton Roads, officiellement la région métropolitaine de Virginia Beach-Norfolk-Newport News. Avec 35 miles de plage continue supportant des centaines d’hôtels au bord de l’océan et d’innombrables condos disponibles pour la location à court terme, Virginia Beach est une destination très populaire pour les citadins trempés de sueur qui cherchent un répit de l’humidité estivale implacable de l’intérieur du Sud-Est.

Elle se trouve également à proximité de la station navale de Norfolk, l’une des plus importantes installations de l’armée américaine. Au moins une douzaine d’autres avant-postes militaires appellent Hampton Roads à la maison, servant de stabilisateur critique pour l’économie locale ; plus de 50 000 civils soutiennent les opérations militaires ici. Il n’est pas surprenant que les principales sources d’emploi non militaires tournent autour du transport ; Norfolk Southern est basé ici, tout comme le plus grand chantier naval du monde.

Sur le plan du logement, les meilleures affaires de Virginia Beach se trouvent loin du littoral, au milieu des dizaines de kilomètres carrés de logements en tract de banlieue et de complexes de condominiums et de maisons de ville de faible hauteur de la ville. Bien que vous ne le sachiez pas depuis le front de mer encombré, une grande partie de la ville de Virginia Beach n’est pas développée. Comme les nouveaux logements des franges ouest et sud de la ville augmentent l’offre, les prix peuvent rester sous contrôle. C’est une excellente nouvelle pour les chasseurs de bonnes affaires, aujourd’hui et demain.

10. Albuquerque, Nouveau Mexique

Le jury ne sait toujours pas si «Breaking Bad» a été une bonne chose pour Albuquerque. D’une part, il a généré une énorme visibilité pour la plus grande ville du Nouveau-Mexique ; d’autre part, il était sur un trafiquant de drogue impitoyable qui a transformé la ville en son terrain de jeu personnel. Quelle que soit votre position, vous conviendrez probablement que Jesse, le fidèle acolyte de Walter White, a fait une excellente affaire pour son manoir. Albuquerque offre une solide remise sur les prix de vente et une appréciation régulière, mais pas spectaculaire, des prix catalogue. Un taux élevé de saisies immobilières adoucit l’affaire pour les acheteurs qui veulent réparer et revendre.

En dehors de sa zone pétrolière du sud-est, l’économie rurale du Nouveau-Mexique semble enfermée dans un déclin perpétuel. À Albuquerque, cependant, les choses se présentent mieux qu’elles ne l’ont fait depuis longtemps. L’université du Nouveau-Mexique et plusieurs grandes entreprises du secteur de la santé soutiennent une économie de la connaissance en plein essor, et la beauté du paysage et la culture unique de la ville en font une destination touristique peu connue, mais de plus en plus populaire. (À une heure de route, Santa Fe est depuis longtemps un aimant pour les visiteurs de l’extérieur de l’État). Il suffit de faire de rester du bon côté de la loi.

Mot final

Bien sûr, l’abordabilité du marché du logement n’est pas le seul facteur qui devrait informer votre prochain déménagement. De bonnes écoles, une culture dynamique, de nombreuses commodités de style de vie et de solides perspectives d’emploi sont autant d’éléments essentiels à toute décision de déménagement. Si toutes les villes de cette liste ne cochent pas toutes les cases, elles ont une chose en commun : des rabais impressionnants sur l’investissement le plus important des nouveaux arrivants, le logement.

Les marchés d’acheteurs ne durent pas éternellement, cependant, alors assurez-vous d’enquêter sur ces marchés particuliers avant qu’ils ne disparaissent.

Les marchés d’acheteurs ne sont pas éternels.

Vous avez récemment fait une bonne affaire sur un logement dans l’une de ces villes ? Et qu’en est-il des endroits qui n’ont pas été mentionnés ici ?

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